Un viaggio alla scoperta del ruolo di un investitore immobiliare in città che stanno cambiando, spinte da nuovi obiettivi di sostenibilità e dalle esigenze di amministrazioni pubbliche e delle comunità che le abitano. “Per noi di Ivanhoé Cambridge, la sostenibilità non è solo un buon investimento dal punto di vista immobiliare. È il cuore della nostra mission aziendale”. Stéphane Villemain è CSR Vice President di Ivanhoé Cambridge, investitore e sviluppatore immobiliare canadese con asset internazionali; le sue semplici parole spiegano la centralità dei temi ESG nell’approccio degli investitori in questi ultimi anni.

Stéphane Villemain, CSR Vice President di Ivanhoé Cambridge

“Come investitori nel real estate, siamo consapevoli di avere un ruolo fondamentale da giocare nel miglioramento della qualità della vita delle persone”, sottolinea Villemain, “e intendiamo svolgere questo compito fino in fondo. I fattori sociali, sotto questo aspetto, sono estremamente rilevanti per le nostre analisi di investimento, in qualunque transazione. Un atteggiamento che si riflette nelle nostre attività di Corporate Social Responsibility (CSR), soprattutto riguardo alla promozione della salute e del benessere di chi vive nelle nostre proprietà. Non dico nulla di nuovo sottolineando che il settore immobiliare riveste un’influenza diretta sulla vita quotidiana delle persone: dopotutto, trascorriamo il 90% della nostra vita all’interno di un edificio”.

Urban Stories in pillole – breve intervista a Stéphane Villemain in occasione del COIMA Forum X 2021

La missione di Ivanhoé Cambridge si sviluppa su alcune direttrici prioritarie: “il nostro impegno riguarda la rivitalizzazione dei quartieri e la creazione di spazi unificati in cui le persone possono vivere, lavorare e divertirsi. Per questo, i nostri progetti prendono in considerazione sia le abitudini dei cittadini, sia i servizi di cui hanno bisogno, guidando la progettazione di spazi urbani coerenti con le loro necessità”.

Un’attività che coinvolge operazioni di rigenerazione urbana e di conversione di vecchi edifici in un’ottica sostenibile, stimolante e partecipata: “le nostre soluzioni urbane integrano diversità sociale, progettazione urbana innovativa ed efficienza energetica”.

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Tra gli aspetti della sostenibilità più rilevanti e al contempo meno diffusi in questo genere di operazioni, vi è senza dubbio l’affordability, vale a dire la capacità di offrire alle persone spazi di valore acquistabili con una spesa paragonabile al costo della vita: “il nostro portfolio residenziale” continua Villemain, “è molto diversificato e annovera già diverse soluzioni alla portata della maggior parte dei cittadini, in particolare in città dove il costo medio di un’abitazione è molto alto rispetto al reddito medio delle famiglie. Siamo molto soddisfatti di poter dire che la maggior parte delle nostre case vengono considerate convenienti, se paragonate ai criteri di mercato locali”.

Con questa attenzione all’affordability si perseguono diversi obiettivi: il miglioramento della qualità della vita all’interno e al di fuori della proprietà, la creazione di un ambiente residenziale salubre e resiliente per un impatto positivo nei confronti delle comunità, e la capacità di attirare con costi competitivi cittadini di diversa estrazione sociale, per garantire spazi di incontro, confronto e scambio tra i residenti.

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Da questo punto di vista, l’attività di Ivanhoé Cambridge dimostra il ruolo che i criteri ESG stanno assumendo anche nel guidare gli investimenti a lungo termine: “La performance ESG è oggi un componente fondamentale della qualità complessiva di un edificio. Per questo un progetto con una forte impronta ESG, come ricordato prima, è spesso meglio posizionato per adattarsi alle aspettative future degli stakeholder e per ridurre il rischio di obsolescenza”, sottolinea Villemain, che aggiunge: “naturalmente i criteri ESG che sono fondamentali in una determinata area geografica possono essere diversi altrove, ed è sempre importante studiare il territorio e analizzare le esigenze di coloro che vivono in quelle aree. In generale, i criteri ESG fondamentali includono certificazioni green, piani per la riduzione dell’impronta di carbonio e del consumo energetico, e caratteristiche rilevanti dal punto di vista sanitario, del benessere o della facilità di accesso a servizi primari”.

Una strategia che deve basarsi su uno stretto rapporto con gli stakeholder e gli investitori: “su quest’ultimo punto, la stabilità finanziaria dei nostri investitori – che oggi conta quasi sei milioni di cittadini del Québec – è centrale. Ma più in generale, il coinvolgimento degli stakeholder è parte integrante del nostro lavoro quotidiano, attraverso un costante dialogo con affittuari, partner aziendali, dipendenti, rappresentanti della comunità e fornitori. Stiamo anche lavorando su modalità di analisi e misurazione dell’impatto sociale dei nostri edifici e delle nostre iniziative. Adottiamo lo stesso approccio nella selezione dei nostri partner e nella scelta dei nostri investimenti, indipendentemente dal Paese in questione. Per ogni partner e investimento, eseguiamo rigorose analisi di investimento, rischio e reputazione che includono ovviamente anche la considerazione di criteri ambientali, sociali e di governance (ESG). Ivanhoé Cambridge è da anni investitore di COIMA, in particolare cornerstone sul fondo COF II, con partecipazione in diversi progetti nelle aree di Porta Nuova e Porta Romana a Milano.

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Gli impatti ESG del real estate hanno animato molto il dibattito durante la Conferenza COP26, tenutasi a Glasgow nel novembre 2021. Un evento nel quale il real estate ha avuto un ruolo centrale e che ha messo in evidenza almeno due temi cruciali: “il primo si riferisce al modo in cui il settore immobiliare può contribuire alla riduzione del riscaldamento globale”, sottolinea Villemain, “e per un investitore, ciò implica riflettere sia sull’impatto che il cambiamento climatico può avere sui nostri edifici, sia, al contrario, su quello che i nostri progetti possono avere sull’ambiente”.

Uno dei dati più dibattuti in queste settimane identifica il real estate come responsabile di circa il 40% delle emissioni mondiale di gas serra. È tempo di decarbonizzare, a partire dal portfolio immobiliare. “Da questo punto di vista”, continua Villemain, “siamo impegnati a raggiungere uno zero netto nella voce dedicata alle emissioni di carbonio entro il 2040, in linea con le indicazioni dell’accordo di Parigi. Entro il 2025, inoltre, ogni nostro nuovo progetto puterà allo zero netto dal punto di vista operativo delle emissioni di carbonio”.

L’Europa è oggi il continente, insieme al Nord America, in cui il real estate sta valorizzando maggiormente concetti come flessibilità e benessere.
Un percorso evidente anche nell’attività quotidiana di Ivanhoé Cambridge: “nei nostri progetti di sviluppo, stiamo adottando sempre più spesso modalità di certificazione come WELL, pensate per completare quelle già esistenti relative alla sostenibilità, ponendo un’attenzione specifica al benessere delle comunità che abiteranno in questi spazi. Elementi come l’accesso alla luce diretta del sole, il comfort termico o acustico, la vicinanza e la facilità di utilizzo dei servizi e dei trasporti pubblici sono alcuni degli elementi prioritari in qualunque progetto, con destinazione residenziale o a uso ufficio”.

Proprio agli uffici Villemain dedica la sua ultima riflessione: “stiamo osservando un netto cambiamento nel ruolo degli uffici. Una trasformazione cominciata già da alcuni anni e inevitabilmente accelerata dalla pandemia: se da una parte l’ufficio resta ancora un fattore importante nell’attrazione e nella retention dei talenti, essenziale per la costruzione della cultura aziendale e per stimolare la collaborazione e creatività dei team, dall’altra si stanno affermando modelli ibridi che prevedono altre tipologie di spazi di lavoro. In Ivanhoé Cambridge siamo profondamente convinti che questo sarà il modello prioritario anche in futuro, con un nuovo bilanciamento tra remote working e presenza in ufficio. Anche la flessibilità degli spazi, che deve consentire agli utenti di adattare facilmente i propri locali alle proprie esigenze, è un imperativo. L'ufficio di domani sarà anche un luogo di servizi, con focus sulla customer experience. I lavoratori si aspettano di più dagli uffici, che non dovrebbero più essere solo luoghi di lavoro ma anche luoghi reali in cui vivere e divertirsi. È quindi essenziale offrire loro la gamma più completa di servizi al fine di migliorare la qualità della vita degli occupanti.”

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“Per il futuro”, conclude Villemain, “guardiamo agli uffici come spazi sempre più specializzati, in cui la tecnologia avrà un ruolo preminente. La proptech, la tecnologia al servizio di inquilini, proprietari e affittuari, sta contribuendo alla diffusione di edifici smart, capaci di ospitare servizi evoluti di raccolta e analisi dati, pulizia, gestione ed efficientamento operativo. Un percorso che ci pare estremamente promettente e che potrà a sua volta favorire il raggiungimento di nuovi e ancor più sfidanti obiettivi di sostenibilità”.