Milano, sviluppo e opportunità

L'emergenza legata al Covid-19 non ha fermato il percorso di crescita di Milano, città più dinamica d’Italia.

01/07/2020

La rivista Property Week ha intervistato Gabriele Bonfiglioli, Managing Director Investment Management di COIMA SGR, insieme ad altre figure di spicco nel mercato immobiliare di Milano, per parlare del perché il mercato rimanga attraente per gli investitori.

L'anno scorso, il volume totale degli investimenti in Italia è stato di 11 miliardi di euro, con un aumento del 30% sulla media quinquennale. In questo contesto, Milano si è affermata come principale polo attrattivo di capitali globali: più del 60% degli investimenti nel settore degli uffici avviene in città e oltre il 70% degli investimenti proviene da investitori internazionali.

L'emergenza legata al Covid-19 ha svuotato le sue strade, ma Milano ha continuato il suo percorso di crescita superando anche questo ostacolo. Continua infatti a potenziare la sua posizione di città italiana più dinamica, aumentando la sua capacità di attrarre studenti, giovani lavoratori e investitori sia a livello nazionale che internazionale, grazie ai suoi fondamentali economici favorevoli rispetto alla domanda, all’offerta e alla scarsità di edifici “Grade A”, di prima fascia, nel settore degli uffici.

Gabriele Bonfiglioli

Gabriele Bonfiglioli

Perché sta succedendo? Milano è una città molto affascinante e occupa una posizione privilegiata rispetto ai quattro fattori chiave in base ai quali si giudica il successo di una città: ospita numerosi talenti, offre la possibilità di vivere bene, lavorare e divertirsi, garantisce facilità nella conduzione di affari e dispone di una solida rete di infrastrutture. È la città europea delle quattro "F": finance, fashion, food e football - finanza, moda, cibo e calcio - ed è su questa combinazione che si regge una crescita costante anno dopo anno: una tendenza che ha subito un’accelerazione nel 2015 con la celebrazione dell'Expo di Milano. Questo evento globale, supportato da progetti urbani di riqualificazione su larga scala come Porta Nuova e City Life, ha contribuito alla reputazione di Milano, considerata una città lungimirante e capace di offrire significative opportunità di investimento.

Allo stesso tempo, il comune di Milano negli ultimi 10-15 anni ha mantenuto un approccio favorevole alla crescita e al business, creando un ambiente ideale per lo sviluppo, indipendentemente dall’affiliazione politica delle amministrazioni.

Guardando al futuro bisogna sottolineare che, se la prima ondata di capitale si è concentrata su investimenti core e core-plus, oggi gli investitori stanno focalizzando la propria attenzione su opportunità a valore aggiunto e su progetti di sviluppo. Questa tendenza rappresenta una grande occasione per imprenditori edili e aziende con una solida esperienza nel campo nella rigenerazione urbana.

Il numero di titoli e azioni di qualità in Italia è molto limitato rispetto ad altri paesi europei. Ciò è ancora più evidente in un settore nel quale la domanda sta cambiando a livello globale, guidata da trasformazioni come l'urbanizzazione e la digitalizzazione e da nuovi comportamenti sociali.

Tale divario presente nel mercato italiano costituisce un'opportunità per migliorare gli immobili esistenti al fine di soddisfare la nuova domanda e, dal momento che gli spazi immobiliari di prossima generazione dovranno essere creati ex novo o migliorati rispetto a ciò che esiste attualmente, le opportunità più rilevanti arriveranno proprio da progetti di riqualificazione.

Grandi siti dismessi nel centro della città, come i vecchi terminal ferroviari, rappresentano un'opportunità unica che nessuna altra città europea, dove la grande riqualificazione è iniziata oltre 20 anni fa, è in grado di offrire.

Per questi motivi, quando guardiamo la città, adottiamo un approccio bottom-up, dal basso verso l’alto, che analizzando le tendenze in corso nei diversi quartieri, individua e prevede i cambiamenti che possono accadere in futuro. Quando identifichiamo un'area che riteniamo interessante per il suo potenziale di crescita, tendiamo a essere molto organizzati e metodici nel finalizzare le nostre acquisizioni.

Questo è l'approccio che abbiamo adottato per lo sviluppo di Porta Nuova, il progetto di riqualificazione urbana più grande e connesso in Italia dopo la Seconda Guerra Mondiale, dove, anticipando l'effetto di ricaduta positiva sulle aree circostanti il quartiere in fase di sviluppo, negli ultimi due anni abbiamo investito oltre 1,5 miliardi di euro in nuovi progetti per capitalizzare sul valore che abbiamo creato. Abbiamo acquisito circa 100.000 mq in previsione della riqualificazione dei quartieri centrali della città e della crescita che riteniamo possa verificarsi nei prossimi anni.

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Milano è una città molto affascinante e occupa una posizione privilegiata rispetto ai quattro fattori chiave in base ai quali si giudica il successo di una città: ospita numerosi talenti, offre la possibilità di vivere bene, lavorare e divertirsi, garantisce facilità nella conduzione di affari e dispone di una solida rete di infrastutture

Oggi gli investitori stanno focalizzando la propria attenzione su opportunità a valore aggiunto e su progetti di sviluppo. Questa tendenza rappresenta una grande occasione per imprenditori edili e aziende con una solida esperienza nel campo nella rigenerazione urbana

Dal momento che gli spazi immobiliari di prossima generazione dovranno essere creati ex novo o migliorati rispetto a ciò che esiste attualmente, le opportunità più rilevanti arriveranno proprio da progetti di riqualificazione